お役立ちコラム

2021.12.05

買いたい方

理想の暮らしを実現！中古戸建の魅力を徹底解説

こんにちは、青空不動産販売の多田です。このコラムをご覧くださっているのはお家を買いたいと考えてらっしゃる方だと思います。お家がほしいと考えたとき、多くの方が悩むのが「新築か中古か」という点ではないでしょうか。

戸建て購入を検討されている方であれば、新築に憧れを持つ方が大半かと思います。しかし、当社の取り扱う北海道北見市周辺では、新築住宅を建築すると3,000万円以上の予算が必要になる場合が多い多いのに対して、中古戸建の購入はリフォーム含めても1,500万円ほどと、二倍程度の価格の開きがあります。月々のローン返済が5万円以下で庭付き戸建てに住むことができるのですから、賃貸マンションにお住まいの方にも中古戸建はおすすめです。

今回は、そんな中古戸建の魅力を具体的にご紹介しつつ、後半では中古戸建てにおすすめのリノベーション手法についても詳しく解説していきます。ぜひご確認ください。

中古戸建は選択肢としてより一般的に

◆海外では中古戸建が圧倒的に人気

総務省が2018年に調査した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、中古住宅を購入された方の総数に占める割合は14.7％と少ない結果となっています。一方、欧米諸国では中古戸建が圧倒的なシェアを誇っており、同年の全住宅流通量の結果を見てみると、中古住宅が全体に占める割合はアメリカで約81.0％、イギリスで約85.9％、フランスで69.8％という結果になっています。

なぜ世界的には中古戸建が普及しているのに、日本では新築が良いとされているのでしょうか。

理由は様々考えられますが、一つは高度経済成長期において、政府が新築住宅の建築で産業の活性化を図ったことが挙げられます。また、1981年に建築基準法が改正され、新たな耐震基準が定められました。それ以前の建物は「旧耐震物件」として市場での商品価値を失い、品質の高い新築住宅が作られるようになりました。

現在では質の良い中古住宅が市場には多く流通していますが、こういった「新築信仰」は根強く、中古戸建が少ない結果となっていると考えられます。

◆行政も住宅ストックの流通拡大を後押し・より安心して買える時代に

過去においては新築の建築を推進してきた政府ですが、近年は中古住宅市場を活性化させる取り組みを数々行っています。

少子高齢化がもたらす人口減少により、特に過疎地域において世帯数が中古住宅のストック数を下回る傾向が見えてきました。

そういった住宅余りの将来像を見かね、政府は2016年3月に「住生活基本計画（全国計画）」を閣議決定しました。この計画には、中古住宅流通・リフォーム市場の拡大と環境整備といった目標が掲げられており、消費者が安心して中古住宅の売買ができるような各種施策が定められています。

また、2013年6月には「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し、中古住宅の状況を専門家が詳しく調査する「インスペクション」の活用を促しました。2018年4月には「宅地建物取引業法」を改正し、住宅の売買契約を行う際に物件のインスペクションの有無を説明するべく、宅建事業者に義務付けました。

このように、国の後押しもあり現在では中古住宅を安心して購入できる環境が整っています。

◆中古戸建の経済的魅力とは

新築物件は「新築プレミアム」とも言われる不動産会社の利益が価格に1～3割上乗せされており、購入価格が高くなってしまいます。

以下のグラフは、首都圏における戸建て住宅の平均成約価格を示したものです。2020年までの10年間、新築と中古の間には平均して500万円程度の価格の差があることが分かります。

また、以下のグラフは日本不動産流通機構が出した2020年の首都圏における中古マンション・戸建ての成約実績のデータです。

どちらも築年数の経過とともに価格は低くなる傾向にありますが、マンションと戸建て住宅を比較すると戸建ての価格は下がり方が緩やかなのがご覧いただけるかと思います。

戸建てはマンションより資産価値が下がりにくい傾向にある為、長期保有に向いていると言えます。

新築3000万と中古1500万で購入後の生活を比較

中古物件の魅力は、やはり物件を適正な価格で購入できることでしょう。毎月のローン支払や固定資産税が安い特徴から、経済的な余裕を生むことができます。

◆住宅ローンの支払額を比較。月42,000円で戸建てに住める！

中古戸建であれば、賃貸マンションの家賃以下の支払い額で購入することができます。

当社の取り扱う北海道北見市周辺の物件では、新築だと3,000万円以上かかるのに対し、中古戸建だとリフォーム込みで1,500万円程度で購入することができます。フルリフォーム後であれば設備や内装は一新されているため、新築同様の綺麗な物件です。

それぞれの住宅ローン返済額をシミュレーションしてみると、新築で約85,000円、中古で約42,000円となります（金利1％、返済期間35年、元利均等返済の場合）。一般的なファミリー向け2LDKの賃貸マンションがおおよそ月6万のため、それより安い支払い額で、庭付き一戸建てのマイホームを手に入れることできるのです。

◆中古物件は固定資産税の面でも新築物件より有利！

中古戸建は固定資産税の面も安く済みます。

固定資産税とは、所有する不動産に対して毎年課税される税金です。自治体が評価する建物の評価額に税率1.4％（都市計画区域については都市計画税0.3％が別途必要）をかけた金額になるのですが、この評価額は、建物が古くなるほど安くなるという特徴があります。

建物評価額の計算式：　評価額＝建物再建築費用※×築年数の経年劣化

※「建物再建築費用」とは、その建物を現時点でもう一度建てた場合に必要となる建築費を算出したものです。

固定資産評価では、その再建築費用に築年数の経年劣化を考慮するため、中古物件の方が評価額が下がり、固定資産税が安くなるのです。

月々の住宅ローン支払い、毎年の固定資産税支払いの2点において、中古物件を選択することで経済的な余裕が生まれます。

リフォームで理想のお家を実現

中古物件を改修することで、新築物件と遜色ない仕上がりにすることができます。

◆リフォームでこんなことができる＆費用は？

リフォームには、物件を一度骨組みの状態まで解体しすべてを一新する「フルリノベーション（スケルトンリノベーション）」から、個別の内装設備を入れ替える小規模なものまで様々あります。

フルリフォームの目安は700万円～1,000万円ほどで

今回は個別のリフォームの費用感の目安をご紹介します。

＜内装＞

内容	工事費用の目安	備考
クロス	材料費約1300円/1㎡～	6帖洋室で40㎡程度
和室6帖→洋室へ変更	40万円～	クロス、フローリング、クローゼット等含む
1間幅の押入れをクローゼットに改装	15万円～	押入れ襖を折り戸に変更

＜設備＞

場所	内容	工事費用の目安	備考
トイレ	洋式トイレ→温水洗浄暖房便座付トイレに交換	15万円～	処分費用・トイレ1帖分の内装工事費用を含む
トイレ	和式トイレ→洋式トイレへ変更	20万円～	処分費用・トイレ1帖分の内装工事費用を含む
浴室	ユニットバス取替え	80万円～	ユニットバス→ユニットバスへ取替え
	洗面化粧台取替え	10万円～	処分費用・洗面室2帖分の内装工事費用を含む
	浴室に暖房機能付浴室換気乾燥機を取り付け	10万円～	電気工事費用を含む
キッチン	キッチン取替え	80万円～	I型キッチンを既存の位置で取替えた場合
キッチン	ビルトイン食器洗浄乾燥機取り付け	20万円～	電源・給排水工事費用を含む