お役立ちコラム

こんにちは、青空不動産販売の多田です。もし、マイホーム売却をしたい場合はどのような流れになるか知っていますか？
「不動産会社に相談」「査定してもらう」「売却活動してもらう」「契約する」など大まかな流れは分かるけれども、具体的となると少し難しいものです。
ここではマイホーム売却の流れ、査定について、売却のための必要書類、以上３つの項目について解説します。

知っているようで知らないマイホーム売却はどんな流れ？

マイホームは一生でもっとも高額な買い物のひとつで、何度も購入する人は多くありませんし、終の棲家と考える人も多いでしょう。
しかし、転勤や家族構成が変わるなど生活の変化が起きたり、住まいや住環境への不満を解消するためにマイホームを売却し、新たな住まいに引っ越すこともあります。
もしそのような状況でマイホーム売却が必要になった場合、具体的にどんな流れになるのでしょうか。
基本的には先述した通り「不動産会社に相談、選定」「査定」「売却活動」「契約」に加えて「引渡し」です。
まずは不動産会社に相談するところから始めることが一般的です。
そこでは、立地や土地建物の広さ、築年数、構造・工法など基本的なマイホームの情報を伝え、「いつ」までに「いくら」くらいで売却したいのか希望を伝えることが重要です。
時期の希望については人それぞれです。
例えば「子供が小学校・中学校・高校に入学するときまで」など時期が定められた売却や「より高額に売却するためにじっくりと」など期限がない売却もあります。
「住み替え先を契約したいので、できるだけ早く」や「相続税を払うために○月まで」など急ぐ場合も。
それらは人によって状況は異なりますが、売却スケジュールを立てるためにとても重要な要素なので、不動産会社に相談する前に決めておきましょう。
「いくら」で売りたいかはより高額で売りたいのが人情ですが、不動産は相場があるものなので、どこまででも高額とはいきません。
ですが、住宅ローンの残高がある場合はそれを完済できる金額でなければならないので、把握しておきたいところです。
それら「いつ」「いくら」を踏まえた上で査定し、売却金額に納得がいったら売却活動に進みます。
売却活動中には実際に検討している人がマイホームの見学に来るため、「その時までに引っ越さなければならないのか？」といった疑問を持つ人もいるでしょう。
生活空間を他人が見るのですからそう思うのも当然ですが、実際は引渡しまでに引っ越しが完了すれば問題はありません。
むしろある程度家具が置いてあるほうがイメージしやすいという人もいるので、室内を綺麗に片付けておく程度で十分でしょう。
売却活動は売買契約とともに終了し、その先は引渡しを待つのみとなります。
マイホーム売却の流れは以上ですが、実際どのくらいの期間がかかるのでしょうか。
実は、期間に対する明確な回答はありません。
売却活動を始めた瞬間に売れるものもあれば、長期間になってしまうことも。
もし、マイホーム売却を急いでいたり、明確な期限が定められている場合、不動産買取している不動産会社に相談するのもひとつの方法です。
不動産買取会社への依頼ならば普通に売却するよりも遥かに短い期間で売却できることが多いので、急ぐ場合は選択肢として検討しておくと良いでしょう。

査定をしてもらい売却価格の参考にしよう

マイホーム売却において大事な要素である査定は売却価格を決めるときの重要なポイントです。
査定金額はその周辺相場や取引事例を参考に、土地建物の広さ、立地、周辺環境、構造や築年数、建物の状況などによって決定するものです。
概算で算出する場合は、マイホーム付近の土地建物の成約事例や、今現在販売されている物件などを参考にした上、土地の広さや立地を検討します。
その後、建物の構造、広さ、築年数で判断して、査定額を計算するのです。
これらは机上査定と言い、直接現地に行かずとも土地建物の謄本さえあれば大まかな価格を短い時間で算出する方法です。
さらに細かく査定する場合は、マイホームを実際に確認してもらい、査定します。
周辺環境や日当たりは実際に見てみないことには分かりませんし、建物の設備や仕様、どのように使われていて、メンテナンスはどのようにしていたのなど詳細に見た上で査定額を算出します。
査定を数社に依頼したとき、全ての査定額が近ければ問題ないのですが、著しく乖離が合った場合には注意が必要です。
「高く査定してもらったほうが良いんじゃないの？」と思いがちですが、本当にそれで売却できるかは別の話になってしまいますので、その査定額の根拠はよく確認しておきましょう。
マイホームの査定が完了しある程度査定額が出たら、今度はマイホームの販売価格を決定する必要があります。
そのとき、必ずしも査定額と販売価格を合わせる必要はありません。
住宅ローンの残債があるため、ある一定の金額以上でなければ売却自体が不成立になる場合もあれば、マイホーム売却を急いでいるため、割安でも手放したい場合もあるでしょう。
もちろん、単純に高額で売却したいという気持ちもあるでしょう。
人それぞれの状況や希望があるので、そのあたりをしっかりと不動産会社とすり合わせしておく必要があります。
査定額と売却価格を合わせる必要がないとは言え、査定額より安い分には良いのですが、あまり高額だと売れなくなってしまいます。
高額にしてはいけない決まりもないですが、不動産会社と相談し無理のない売却価格やこれからの方針を検討しましょう。
逆により早く売却するために査定額より安くしたい場合、ひと手間かかりますが、不動産買取している不動産会社にも相談すると良いかもしれません。
そこで売却価格が折り合えばよりスピーディーにマイホーム売却が可能になります。

マイホーム売却の必要書類とは

マイホーム売却するためには用意しなくてはならない書類、手元にあったほうが良い書類などがあります。
まず、査定依頼する段階では、土地・建物の図面や資料があるとやり取りがスムースです。
土地の資料としては法務局で取得できる土地の地図である公図や土地の広さや形状が分かる測量図があると良いでしょう。
もし、測量図が手元にない場合、土地の測量を依頼して図面を作成することもあります。
測量図を作成するときは数十万単位の費用が必要になるので、持っていない場合はその分売却価格から差引いて、購入者に測量してもらうなども可能なので、測量図が存在しない場合には不動産会社に相談しましょう。
建物の資料としては、建物の図面で間取りが分かる平面図、外観が分かる立面図、土地に対してどのように建物が建っているか分かる配置図などがあります。
加えて、建物の断面仕様を示した矩計図（かなばかりず）や、建物の仕様書などがあればなお良いです。
これらは建築の許可をとるための、確認申請図面としてまとめてあることが多いです。
確認申請図面とそれを申請した確認申請書、その申請どおりに建物が建っていることを証明する検査済証、特に検査済証の有無は建物価格にも関わってきます。
査定依頼するときにはこれらを前もって用意しておきたいですね。
そして住宅ローンを組んでいる場合には、現在の住宅ローンの残債が分かる資料を用意しましょう。
これは実際の売却価格を決定する、または売却の資金計画を検討するときに重要な書類です。
毎年、ローン残高が金融機関から送られてくるので、それを参考にすると良いでしょう。
そして最後に、マイホームの権利証である、登記済権利証や登記識別情報通知はマイホームを引渡しする際に必要な書類です。
もし、紛失してしまったとき、見つからないときは不動産会社に相談しましょう。
とても大事な書類ですが、権利証がないから絶対にマイホーム売却ができないのではありません。
これ以外にも引渡しの際に必要な印鑑証明書や固定資産税の評価証明書、固定資産税の年額を示す公課証明書などがあります。
これらは契約後の必要書類になるので、不動産会社によく確認しておきましょう。

まとめ

マイホーム売却の流れは、不動産会社に相談するところから始まり、査定、売却活動、契約引渡しの流れです。
特に査定ではいくつかの不動産会社に相談し、納得できる査定額を参考にして販売価格を決定しましょう。
そこに至るまで、至った後も必要書類は多数あります。
不明な点や質問などありましたら、お気軽にお問い合わせください。