お役立ちコラム

こんにちは、北見市で不動産の売買・仲介・管理を行う青空不動産販売の多田です。このページを見てくださっている方は不動産の売買にご興味をお持ちでいらっしゃると思います。

不動産の売買には、土地や建物そのものの金額に加えて、様々な諸費用が発生します。

購入時に買主にかかる費用と、売却時に売主にかかる費用にも違いがあり、なかなか把握が難しいところです。しかし、これらの諸費用を資金シミュレーションに見込んでおかなければ「気がついたら現金が足りなくなってしまった」ということも起きてしまいかねません。こうした諸費用について不安に思われている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、それぞれにかかる諸経費を全てご紹介していきます。

 

売主・買主両方にかかる費用

まずは、売買において売主・買主双方にかかる費用をご紹介します。

 

◆仲介手数料

通常、不動産の売買においては、不動産仲介会社が売主と買主の間に立ち、条件の調整や契約事務を行います。売買がめでたく成立した場合、不動産仲介会社に対して仲介手数料を支払います。

仲介手数料は仲介開始時に会社との交渉で決定するのですが、法律により上限が定められています。

取引額	報酬額の上限（税別）
取引額200万円以下の金額	取引額の5%
取引額200万円を超え400万円以下の金額	取引額の4%
取引額400万円を超える金額	取引額の3%

つまり、400万円までの取引には6万円が報酬額の上限となるため、価格が400万円を超える場合は一律「物件価格×3％＋6万」の計算式で計算することができます。

例えば、売買価格が5000万円の場合の仲介手数料は、5000万円×3％＋6万＝156万円（税抜）となります。

 

◆印紙税

印紙税は不動産売買契約書を作成する際に、契約書1通ごとに課される税金のことです。不動産売買契約書は通常、売主と買主それぞれの保管用に2通作成され、それぞれが1通分ずつ負担します。

税額は、契約書に記載された物件の価格により決定します。2022年3月31日まで軽減措置が実施されているため、本来の税率と軽減後の税率を両方ご紹介します。

契約金額	本来の税率	軽減税率
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円

例えば2千万円の不動産を売買した場合、売主と買主はそれぞれ2万円（軽減税率適用の場合は1万円）の印紙税を納めなければなりません。

 

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 (nta.go.jp)

 

◆不動産登記にかかる費用（司法書士への報酬・登録免許税）

不動産売買については、登録手続きにかかる登録免許税と司法書士に代行してもらうための報酬が必要です。もちろん登記を自分で行うことも可能ですが、特殊な知識を必要とする上、法務局とのやりとりに手間がかかることから、司法書士へ依頼する方が無難です。

また、不動産登記においては、登録免許税という税金が課されます。買主においては、新築物件の購入で「所有権保存登記」、中古物件の購入で「所有権移転登記」が必要となります。不動産移転において売主が行う登記はありませんが、もし所有物件に関するローンの残債が残っている場合は、ローン返済時に「抵当権抹消登記」が必要となります。登録免許税は登記の種類により異なる為、詳しくは国税庁のHPをご確認ください。

 

参考：No.7191　登録免許税の税額表｜国税庁 (nta.go.jp)

 

 

買主のみにかかる費用（不動産の購入時）

続いては、買主のみにかかる費用をご紹介します。

 

◆建物にかかる消費税

建物が新築の場合や、建物を法人から購入する場合、建物に対して消費税が課税されます。（※土地や、個人が売主の中古物件を購入する場合は非課税です。）土地2,000万円、建物2,000万円を購入する場合、建物代2,000万円×消費税10％で200万円の消費税が物件価格に上乗せされます。

 

◆不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した者に対して課される地方税です。取得後6ヶ月〜１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」が届き、それを持って金融機関で納付します。

不動産取得税は「取得した不動産の固定資産評価額×税率4％」です。ただし、土地及び住宅については、2024年3月31日まで軽減税率が設けられており、税率は3％となります（※非住宅は軽減税率の適用なく4％）。その他、新築住宅や認定長期優良住宅、中古住宅の取得の場合には、税額軽減の制度もあり税額がゼロとなる場合もあります。詳しくは国税庁のHPで確認してみましょう。また、実際に購入した後には道税事務所等に相談しましょう。

 

◆住宅ローンにかかる各種手数料（ローンを借りる場合）

住宅ローンを利用する場合、利用する金融機関により融資手数料、保証会社手数料、団体信用保険の掛け金などの手数料が発生します。手数料の額は金融機関により異なります。

また、銀行との間に締結する金銭消費貸借契約書についても、前述した印紙税がかかります。税額は不動産売買契約書と同じですが、金銭消費貸借契約書については軽減措置がないため、前述した表の本来の税率が適用されます。例えば5千万円を住宅ローンで借りた場合、買主は2万円の印紙税を納めなければなりません。

 

◆手付金

手付金とは、売買契約成立時に買主が売主に支払う証拠金のことを指します。相場は物件価格の5～10％ほどで、引き渡し時に支払う残金に充当されますが、買主の事情により契約をキャンセルする場合はキャンセル代として徴収されてしまいます。ただし、手付金を設定しない取引もありますので、契約の際には十分にご確認ください。

 

◆火災・地震保険料

火事や水害、雷、大雪といった自然災害に備えるための火災保険の掛け金も発生します。また、地震や地震に起因する火災にも備えたい場合は、火災保険に付随する形で地震保険への加入も必要です。これらの掛け金は「年払」「月払」「一括払」と選ぶことができますが、加入時に複数年の契約にし一括納付にすることで割引が効く会社が多いため、加入時一括納付にするかも含め、資金シミュレーションに落とし込んでおきましょう。

 

◆水道加入負担金

水道加入負担金とは、水道利用申込の際に水道局に支払うお金で、水道の整備など安定した水を供給する用途に利用されます。自治体により負担する金額は異なるため物件のある水道局へ確認しましょう。

 

◆引越し費用

引っ越し費用も発生します。金額は時期や距離や荷物の多さによって変わりますが、3LDK一戸建てであれば20万円程度が相場です。エアコン等住宅に備え付けている設備については、引っ越しに別途費用がかかるため要注意です。

 

◆家具

新居に引っ越す場合、カーテンや各種設備は新居に応じた新しいものが必要となります。こういった家具の購入費用も資金シミュレーションに入れておくようにしましょう。

 

 

売主のみにかかる費用（不動産の売却時）

最後に、売主のみにかかる費用をご紹介します。

 

◆廃棄物の処分費・ハウスクリーニング費

建物を売却する場合、物件内の残置物をすべて撤去し、かつハウスクリーニングをしておいた方がお客様にとっても心象が良くなります。案件にもよりますが、廃棄物の処分費で10万円～50万円程度、クリーニング費で5万円～15万円程度が相場です。

 

◆ローン返済に伴う手数料（実施する場合に限る）

売却時にローン残債がある場合、売却したお金でローンを一括繰り上げ返済することとなります。その際、金融機関によっては、返済する際に事務手数料が発生します。金融機関にもよりますが、手数料は3千～5万円程度が相場です。

 

◆不動産譲渡所得税

不動産が購入時の価格や諸経費と比べても高額に売却できた場合、その利益に対して所得税が課される可能性があります。

以下のように計算します。

 

• 不動産譲渡所得＝不動産売却価格－(購入価格＋購入時・売却時にかかった費用※)－特別控除

※ここでいう購入時・売却時にかかった費用とは、今回ご紹介したような仲介手数料や売買契約書の印紙税、登録免許税などを指します。

 

• 所得税＝不動産譲渡所得×税率（※所有期間により異なる）

不動産の所有期間		所得税・住民税の合計
5年以下		39%
5年超		20%
10年超(住居用のみ)	6,000万円までの部分	14%
	6,000万円を超える部分	20%

 

なお、費用が高額で利益が付かなかった場合や、条件に当てはまり特別控除が利用できる場合、不動産所得税は課されません。詳細は国税庁のHPをご確認ください。

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁 (nta.go.jp)

 

◆敷地の測量費（実施する場合に限る）

不動産売却時、土地の面積が不明といった場合や隣地境界が明確でない場合、隣地境界標がない場合などには、測量が必要です。土地にもよりますが、測量費は15万円～30万円程度が相場です。

 

◆建物の解体費（実施する場合に限る）

中古建物付きの土地として売却することもできますが、更地として売り出したい場合には建物の解体費が必要となります。費用は中古戸建で100万円～300万円程度が相場です。

ただし、建物を解体した場合は固定資産税減免の特例が使えなくなり、土地にかかる固定資産税が上がります。実施するかは慎重に判断しましょう。

 

◆物件の広告費（別途依頼する場合に限る）

仲介会社が行う物件の広告は仲介手数料の範囲において自社の営業努力として行うものであり、依頼主が特別に依頼したものでない限り、広告費用を請求されることはありません。

 

◆売った後で欠陥が見つかったら？契約不適合とは

費用ではありませんが、売却金額を下げる要因として「契約不適合責任」があります。

売却した不動産において契約に記載されていない欠陥が見つかった場合、「契約不適合」として代金の減額等を請求される可能性があります。

不動産においては多くの場合、売買契約書に内容を記載します。契約に記載された面積と実測面積のあいだに過不足があったときや、契約書には記載のない欠陥（例えば雨漏り）が見つかった場合、買主は定められた期間内であれば売主に対し、「追完請求（補修や代替物等の引渡しを請求すること）」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つを請求できます。

この契約不適合については売買契約書の特約で免責（責任を免れること）とすることができますが、その場合でも売主が知っていて教えなかった欠陥についてはその責任を免れることはできないとされています。

売買契約書に把握している欠陥をしっかり記載することで、買主はそれらの欠陥を同意した上で購入したこととなります。物件の実情については、欠陥も含めなるべく記載し、説明するようにしましょう。

 

まずは不動産会社に相談してみよう

いかがでしたでしょうか。今回は、不動産売買にかかる諸費用について、ご説明していきました。

前述した通り、諸費用については地域や物件の状態によっても相場が変わります。

概算費用を知りたければ、まずはプロである不動産仲介会社に相談することをおすすめします。物件価格だけでなく、諸費用も含めて丁寧に説明してくれる担当がいればより安心ですね。

 

当社では北見市で不動産売買専門店として地元密着の営業を行ってきた経験をもとに、ご相談の早い段階からできるだけ正確な見積りを作成することを心がけ、お客さまの不安を少しでも解消できるよう努めています。御相談は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。